Die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung liegt bundesweit bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB). In Leipzig gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent, derzeit befristet bis zum 30. Juni 2027. Zusätzlich deckelt die ortsübliche Vergleichsmiete jede Erhöhung – es zählt immer die niedrigere Grenze.
Kurz zusammengefasst
- Bundesweit darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB).
- In Leipzig und Dresden gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent, aktuell befristet bis zum 30.06.2027.
- Gerechnet wird ausgehend von der Miete, die vor drei Jahren galt, nicht ab der aktuellen Miete.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine zweite, eigenständige Obergrenze – angesetzt wird stets der niedrigere Wert.
- Modernisierungs-, Index- und Staffelmieterhöhungen folgen eigenen Regeln, die Kappungsgrenze greift dort nicht.
- Beispiel Leipzig: 700 € Nettokaltmiete → höchstens 805 €, selbst wenn der Mietspiegel 840 € hergäbe.
Was die Kappungsgrenze ist
In diesem Ratgeber geht es um die Frage, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf. Wie oft ein Vermieter die Miete erhöhen darf, welche Fristen laufen und wie das Verfahren abläuft, haben wir in einem eigenen Beitrag zusammengefasst: Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Wer eine vermietete Wohnung besitzt, darf die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen – so weit, so bekannt. Die Kappungsgrenze zieht eine zweite Linie ein: Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich mehr hergäbe, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. So steht es in § 558 Abs. 3 BGB. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen bleiben bei dieser Rechnung außen vor („von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen“).
Der Gedanke dahinter: Ein Mieter soll nicht binnen weniger Jahre von einer günstigen Bestandsmiete auf das volle Marktniveau springen müssen, nur weil der Markt davongezogen ist. Die Kappungsgrenze bremst das Tempo – sie verbietet die Anpassung nicht, sie streckt sie.
Dasselbe Gesetz erlaubt den Landesregierungen, die Grenze in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung auf 15 Prozent abzusenken, jeweils für höchstens fünf Jahre (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Sachsen hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht – für genau zwei Städte: Leipzig und Dresden. Dazu gleich mehr.
Drei Grenzen, die gleichzeitig gelten
Die Kappungsgrenze ist nicht die einzige Schranke, und genau hier entstehen die meisten Missverständnisse. Bei einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis wirken zwei Grenzen zugleich, bei einer Neuvermietung kommt in Leipzig eine dritte ins Spiel:
| Grenze | Was sie begrenzt | Maßstab | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | jede Erhöhung im laufenden Mietverhältnis | Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten | § 558 Abs. 1 und 2 BGB |
| Kappungsgrenze | das Tempo der Erhöhung | 20 % in drei Jahren, in Leipzig 15 % | § 558 Abs. 3 BGB, Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung |
| Mietpreisbremse | die Miete bei Neuvermietung | höchstens 10 % über der Vergleichsmiete | § 556d BGB, Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung |
Für Bestandsmieter zählt das Zusammenspiel der ersten beiden: Die Miete darf weder über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen noch schneller als die Kappungsgrenze erlaubt. Maßgeblich ist immer die niedrigere der beiden Grenzen. Die Mietpreisbremse betrifft dagegen nur den Neuabschluss eines Mietvertrags – in Leipzig gilt sie durchgehend seit dem 13. Juli 2022, aktuell auf Grundlage der Sächsischen Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025 (in Kraft seit 01.01.2026, befristet bis 30.06.2027).
Kappungsgrenze berechnen – Schritt für Schritt
Der häufigste Fehler passiert gleich am Anfang: Ausgangspunkt der Rechnung ist nicht die aktuelle Miete, sondern die Nettokaltmiete, die vor drei Jahren galt. Zurückgerechnet wird dabei von dem Zeitpunkt, zu dem die erhöhte Miete wirksam werden soll.
So gehen Sie vor:
- Zeitpunkt bestimmen: Wann soll die neue Miete gelten? Von diesem Termin rechnen Sie drei Jahre zurück.
- Ausgangsmiete feststellen: Welche Nettokaltmiete galt an diesem Stichtag? Warmmiete und Betriebskostenpauschalen gehören nicht in die Rechnung.
- Kappungsgrenze anwenden: Ausgangsmiete mal 1,20 – beziehungsweise mal 1,15 in Leipzig und Dresden.
- Vergleichsmiete ermitteln: Was weist der Mietspiegel für Wohnung, Lage und Baujahr aus?
- Niedrigeren Wert ansetzen: Die zulässige neue Miete ist das Minimum aus Schritt 3 und Schritt 4.
Ein Zahlenbeispiel außerhalb Sachsens: Eine Wohnung kostete vor drei Jahren 500 € netto kalt, zwischenzeitlich wurde bereits auf 540 € erhöht. Die Kappungsgrenze liegt bei 500 € × 1,20 = 600 € – nicht bei 540 € × 1,20 = 648 €. Wer von der aktuellen Miete aus rechnet, landet zu hoch und riskiert, dass das Erhöhungsverlangen ins Leere geht.
Zwischenerhöhungen verbrauchen also Spielraum. Wer in den drei Jahren schon einmal erhöht hat, darf nur noch die Differenz bis zur Grenze ausschöpfen – die maximale Mieterhöhung bemisst sich immer am gesamten Drei-Jahres-Fenster, nicht am einzelnen Schritt.
Kappungsgrenze in Leipzig: 15 Prozent
Leipzig gehört seit Februar 2018 zu den Städten mit abgesenkter Kappungsgrenze. Aktuelle Grundlage ist die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025: Sie bestimmt die Städte Leipzig und Dresden zu Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, gilt seit dem 1. Juli 2025 und tritt mit Ablauf des 30. Juni 2027 außer Kraft. Ob sie danach erneut verlängert wird, ist offen – bisher hat der Freistaat die Absenkung allerdings mehrfach verlängert.
Was die fünf Prozentpunkte ausmachen, zeigt das folgende Rechenbeispiel: Eine Leipziger Wohnung kostet 700 € netto kalt, der Mietspiegel würde 840 € zulassen.
| Rechnung mit 20 % | Rechnung mit Leipziger 15 % | |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete vor drei Jahren | 700 € | 700 € |
| Kappungsgrenze | 700 € × 1,20 = 840 € | 700 € × 1,15 = 805 € |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 840 € | 840 € |
| Zulässige neue Miete | 840 € | 805 € |
| Differenz pro Monat | – | 35 € |
| Differenz pro Jahr | – | 420 € |
Die höhere Vergleichsmiete hebt die Begrenzung nicht auf.
Dass der Mietspiegel 840 € tragen würde, spielt keine Rolle: Die zulässige Mieterhöhung endet in Leipzig bei 805 €, die restlichen 35 € bleiben – vorerst – liegen. Erst nach Ablauf der nächsten Drei-Jahres-Frist kann der Vermieter erneut bis zur Vergleichsmiete nachziehen, wieder gedeckelt auf 15 Prozent.
Im konkreten Fall kamen außerdem Fristen und eine ordnungsgemäße Begründung dazu, die zu beachten waren – beides Thema des Ratgebers zu Häufigkeit und Ablauf von Mieterhöhungen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln
Die zweite Grenze verdient einen eigenen Blick, denn sie entscheidet in vielen Leipziger Fällen darüber, ob die 15 Prozent überhaupt ausgeschöpft werden können.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Praktisch heißt das für Leipzig: Maßgeblich ist der Leipziger Mietspiegel 2025–2027. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel, vom Stadtrat am 25. Juni 2025 anerkannt und gültig vom 1. Juli 2025 bis zum 30. Juni 2027.
Der qualifizierte Status hat handfeste Folgen. Es wird gesetzlich vermutet, dass die im Mietspiegel ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB) – wer davon abweichen will, trägt die Begründungslast. Daneben gilt, weil Behörde und Interessenvertreter beider Seiten den Mietspiegel anerkannt haben, die Vermutung, dass er anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Abs. 1 Satz 3 BGB). Die beiden Vermutungen werden oft in einen Topf geworfen, meinen aber Verschiedenes: die eine die Richtigkeit der Werte, die andere die Methodik.
Für die eigene Wohnung lässt sich der Wert unkompliziert bestimmen: Die Stadt Leipzig stellt einen kostenlosen Online-Mietspiegelrechner bereit, der aus Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung die Spanne der Vergleichsmiete errechnet.
Und außerhalb Leipzigs? Viele Umlandgemeinden führen keinen eigenen Mietspiegel. Ein Erhöhungsverlangen lässt sich dann auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde stützen, notfalls auch auf einen veralteten (§ 558a Abs. 4 BGB) – oder auf die weiteren Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB: eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.
Wo die Kappungsgrenze nicht gilt
Die 15- beziehungsweise 20-Prozent-Regel gehört zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete – und nur dorthin. Drei Konstellationen laufen an ihr vorbei:
Modernisierung. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (§ 559 BGB). Diese Erhöhung hat eigene Obergrenzen, die mit der Kappungsgrenze nichts zu tun haben – die Details stehen im nächsten Abschnitt. Wichtig für die Rechnung: Modernisierungserhöhungen zählen bei der Drei-Jahres-Betrachtung nicht mit.
Indexmiete. Ist die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, sind Erhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB) – damit läuft auch die Kappungsgrenze leer. Wie dieses Modell funktioniert, steht in unserem Ratgeber Indexmiete: Definition, Berechnung und rechtliche Grundlagen.
Staffelmiete. Haben die Parteien feste Mietstaffeln schriftlich vereinbart, gelten die vereinbarten Beträge; Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB sind während der Staffelvereinbarung ausgeschlossen (§ 557a BGB). Die Staffeln selbst kennen keine prozentuale Obergrenze – jede Mietstaffel muss aber mindestens ein Jahr gelten.
Modernisierung: die drei eigenen Grenzen
Weil die Frage in Beratungsgesprächen ständig auftaucht, hier die Modernisierungsregeln im Überblick. Seit dem 1. Januar 2019 dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB), davor waren es 11 Prozent – daher geistert diese Zahl noch durch viele Texte. Gedeckelt wird zusätzlich in Euro pro Quadratmeter:
| Fall | Umlage pro Jahr | Kappung in sechs Jahren | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Modernisierung allgemein | 8 % der Kosten | 3 €/m²; bei Ausgangsmiete unter 7 €/m² nur 2 €/m² | § 559 Abs. 1, Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB |
| Heizungstausch ohne Förderung | 8 % der Kosten | 0,50 €/m² | § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB |
| Heizungstausch mit Förderung | 10 % der Kosten abzüglich der Drittmittel | 0,50 €/m² | § 559e BGB |
Der dritte Fall ist noch jung: Wer für den Heizungstausch staatliche Förderung in Anspruch nimmt, darf 10 Prozent der Kosten umlegen – aber erst, nachdem die Fördermittel abgezogen wurden, und ebenfalls gedeckelt auf 0,50 €/m². Werden Heizungs- und andere Modernisierungsmaßnahmen kombiniert, dürfen die Obergrenzen des § 559 Abs. 3a BGB insgesamt nicht überschritten werden.
Häufige Rechenfehler
Aus den Erhöhungsschreiben, die uns Eigentümer vorlegen, begegnen uns ein paar Fehler immer wieder:
Falsche Ausgangsmiete. Gerechnet wird von der aktuellen Miete statt von der Miete vor drei Jahren. Das Ergebnis ist mal zu hoch (wenn zwischendurch erhöht wurde), mal verschenkt es Spielraum.
Warmmiete statt Nettokaltmiete. Betriebskosten haben in der Kappungsrechnung nichts verloren.
Vergleichsmiete ignoriert. Die 15 Prozent sind kein Anspruch, sondern eine Obergrenze. Liegt der Mietspiegelwert niedriger, endet die Erhöhung dort.
Veraltete Prozentsätze. Wer Muster aus dem Internet nutzt, übernimmt schnell die bundesweiten 20 Prozent – in Leipzig sind Erhöhungsverlangen auf dieser Basis angreifbar. Umgekehrt taucht immer wieder eine „Kappungsgrenze von 11 Prozent“ auf, die es nie gab (dazu die letzte Frage im FAQ).
Modernisierung eingerechnet. Modernisierungserhöhungen in die 15-Prozent-Rechnung einzubeziehen ist ebenso falsch wie die Kappungsgrenze auf eine Modernisierungsumlage anzuwenden. Beide Systeme stehen nebeneinander.
Ein typischer Fall aus Leipzig
Der Fehler im Rechenbeispiel oben ist der häufigste überhaupt: Der Eigentümer geht von den bundesweiten 20 Prozent aus und hat die abgesenkte Leipziger Kappungsgrenze nicht auf dem Schirm – die Mieterhöhung muss korrigiert werden. Dass daneben auch die Fristen und eine ordnungsgemäße Begründung zu beachten sind, kommt hinzu. Unser Rat an Vermieter: vor dem Versand prüfen, welcher Prozentsatz am Standort der Wohnung tatsächlich gilt. Der Blick kostet fünf Minuten, ein unwirksames Erhöhungsverlangen kostet Monate.
Checkliste: Prüfschritte vor der Erhöhung
- Nettokaltmiete von vor drei Jahren ermittelt (Stichtag: geplantes Wirksamwerden minus drei Jahre)?
- Richtigen Prozentsatz angesetzt – 15 % in Leipzig und Dresden, 20 % im Umland?
- Ortsübliche Vergleichsmiete geprüft, etwa über den kostenlosen Mietspiegelrechner der Stadt Leipzig?
- Den niedrigeren der beiden Werte als Obergrenze angesetzt?
- Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen aus der Rechnung herausgehalten?
- Kein Ausschlussgrund vorhanden (Index- oder Staffelmiete)?
- Befristung im Blick: Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung gilt bis 30.06.2027?
- Fristen, Form und Begründung geprüft? (Dazu: Wie oft darf die Miete erhöht werden?)
Häufige Fragen zur Kappungsgrenze
Wo gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Überall dort, wo eine Landesregierung per Rechtsverordnung ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). In Sachsen sind das Leipzig und Dresden – geregelt in der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025, befristet bis zum 30. Juni 2027. Auch zahlreiche Großstädte anderer Bundesländer haben entsprechende Verordnungen erlassen.
Kann die Miete auf einmal um 20 Prozent erhöht werden?
Außerhalb der abgesenkten Gebiete ja – sofern die ortsübliche Vergleichsmiete das Niveau trägt und die Miete in den drei Jahren zuvor nicht bereits nach § 558 BGB erhöht wurde. In Leipzig und Dresden liegt die Grenze bei 15 Prozent. Eine Erhöhung um 20 Prozent wäre hier selbst dann unzulässig, wenn der Mietspiegel sie hergäbe.
Wie funktioniert die Kappungsgrenze?
Sie begrenzt, wie schnell die Miete steigen darf: Innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent (in Leipzig 15 Prozent) gegenüber der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt. Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete – angesetzt wird immer die niedrigere Grenze.
Welche Mieterhöhung müssen sich Mieter 2026 nicht mehr gefallen lassen?
Jede Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus, in Leipzig zudem jede, die die Miete binnen drei Jahren um mehr als 15 Prozent anhebt. Auch formale Mängel machen ein Verlangen unwirksam – etwa eine fehlende Begründung nach § 558a BGB.
Von welcher Miete aus wird gerechnet?
Von der Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt galt, zu dem die neue Miete wirksam werden soll. Die aktuelle Miete ist nur dann die richtige Basis, wenn sie in den letzten drei Jahren unverändert geblieben ist.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einer Modernisierung?
Nein. Modernisierungserhöhungen nach § 559 BGB haben eigene Obergrenzen – je nach Fall 0,50 €, 2 € oder 3 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren – und bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht.
Bis wann gilt die abgesenkte Kappungsgrenze in Leipzig?
Die Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung ist bis zum Ablauf des 30. Juni 2027 befristet. Ob sie verlängert wird, ist offen; seit der Ersteinführung in Leipzig im Februar 2018 wurde die Absenkung bislang stets fortgeschrieben.
Woher kommt die Zahl „11 Prozent“?
Eine Kappungsgrenze von 11 Prozent gab es nie. Die Zahl stammt aus dem Modernisierungsrecht: Bis Ende 2018 durften Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten jährlich umlegen; das Mietrechtsanpassungsgesetz hat diesen Satz zum 1. Januar 2019 auf 8 Prozent gesenkt. Mit der Kappungsgrenze des § 558 BGB hat das nichts zu tun.
Was für Ihre Wohnung zählt
Wer in Leipzig vermietet und wegen der 15-Prozent-Grenze Jahr für Jahr unter dem Marktniveau bleibt, sollte auch die andere Rechnung kennen: den Wert, den die Wohnung oder das Haus im Verkauf erzielen würde. Gerade bei Mehrfamilienhäusern fällt diese Gegenüberstellung oft anders aus als gedacht – und wer stattdessen über eine Eigennutzung nachdenkt, findet die Regeln dazu in unserem Ratgeber zur Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Heimat Makler GmbH erstellt Ihnen auf Wunsch eine unverbindliche Einschätzung auf Basis von Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren – sprechen Sie uns an.
Über den Autor
Maximo ist Geschäftsführer und Gründer der Heimat Makler GmbH. Er begleitet seit über zehn Jahren Eigentümer und Kapitalanleger auf dem Leipziger Wohnimmobilienmarkt – von der einzelnen Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus.
Quellen und Stand
- § 556d, § 557a, § 557b, § 558, § 558a, § 558d, § 559, § 559e BGB – gesetze-im-internet.de
- Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 – revosax.sachsen.de
- Sächsische Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 2. Dezember 2025 – revosax.sachsen.de
- Stadt Leipzig: Abgesenkte Kappungsgrenze; Leipziger Mietspiegel 2025–2027 – leipzig.de
- Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (Absenkung der Modernisierungsumlage zum 01.01.2019)
Alle Angaben mit Stand: August 2026. Zuletzt geprüft am 25. August 2026.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand vom 25. August 2026 wieder. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und kann eine Prüfung Ihres Einzelfalls nicht ersetzen. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich; für Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit können wir keine Gewähr übernehmen. Bitte lassen Sie Ihre persönliche Situation von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
