Wie oft die Miete erhöht werden darf, regeln zwei Fristen: Eine Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann frühestens alle 15 Monate wirksam werden; das Erhöhungsverlangen selbst darf der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen (§ 558 Abs. 1 BGB). Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen laufen daneben, für sie gelten diese Sperrfristen nicht.
Kurz zusammengefasst
- Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, wirksam wird die neue Miete frühestens 15 Monate danach (§ 558 Abs. 1 BGB).
- „Einmal pro Jahr“ ist die häufigste Fehldarstellung im Netz: Die 15 Monate ergeben sich aus Sperrfrist plus Zustimmungsverfahren.
- Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen setzen die Sperrfrist nicht zurück und bleiben bei ihr außer Betracht.
- Es gibt vier Erhöhungswege mit jeweils eigenen Abständen: Vergleichsmiete, Modernisierung, Staffelmiete und Indexmiete.
- Formfehler machen das gesamte Verlangen unwirksam und kosten den Vermieter Monate.
- Wie hoch die Erhöhung ausfallen darf, regelt die Kappungsgrenze: in Leipzig 15 Prozent in drei Jahren.
Die zwei Fristen, die man auseinanderhalten muss
„Die Miete darf einmal im Jahr erhöht werden“ – dieser Satz steht so oder ähnlich in erstaunlich vielen Ratgebern.
Er ist falsch. Genauer: Er verkürzt zwei verschiedene Fristen zu einer, und wer danach plant, verschickt sein Erhöhungsverlangen im Zweifel zu früh.
§ 558 Abs. 1 BGB enthält nämlich zwei getrennte Zeitschranken. Erstens die Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Zweitens die Wartefrist: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam wird, 15 Monate unverändert sein.
Beide Fristen greifen ineinander. Wer das Verlangen exakt zwölf Monate nach der letzten Erhöhung verschickt, erreicht das Wirksamwerden wegen des Zustimmungsverfahrens ohnehin erst rund drei Monate später – zusammen ergibt das den 15-Monats-Rhythmus. Ein Beispiel: Die letzte Erhöhung galt ab dem 1. September 2025. Das nächste Verlangen darf ab September 2026 zugehen; geht es Mitte September zu, wird die neue Miete zum 1. Dezember 2026 geschuldet, exakt 15 Monate nach der letzten Anpassung.
Theoretisch sind also Erhöhungen im 15-Monats-Takt möglich. Ob sie durchsetzbar sind, ist eine Frage der Höhe und diese regelt ein anderes Regelwerk.
Wie eine Mieterhöhung abläuft – vom Schreiben bis zur neuen Miete
Das Verfahren ist strenger formalisiert, als viele Vermieter erwarten. Es werden vier Stationen durchlaufen:
1. Das Erhöhungsverlangen: Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform und muss sie begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Als Begründungsmittel nennt das Gesetz insbesondere den Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Textform heißt: Eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig, mündlich ist es nicht zulässig.
2. Die Überlegungsfrist des Mieters: Der Mieter kann zustimmen, teilweise zustimmen oder schweigen. Seine Frist läuft bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 2 BGB).
3. Das Wirksamwerden: Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB).
4. Notfalls die Klage: Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Eine Teilzustimmung ist dabei keine Ablehnung: Im zugestimmten Umfang gilt die Erhöhung, nur über den Rest wird gestritten.
Eine gesonderte Ankündigungsfrist kennt das Gesetz übrigens nicht: Die „Ankündigung“ der Mieterhöhung ist das Erhöhungsverlangen selbst und die Vorlaufzeit für den Mieter steckt bereits in der Zustimmungsfrist.
Wenn der Mieter schweigt oder kündigt
Zwei Reaktionen des Mieters werden häufig übersehen. Er kann schlicht schweigen, dann läuft die Zustimmungsfrist ab und der Vermieter muss klagen, wenn er die Erhöhung will. Und er kann kündigen: Bei einer Erhöhung nach § 558 oder § 559 BGB steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, außerordentlich bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erklärung. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf des übernächsten Monats und die Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB). Für Vermieter heißt das: Jedes Erhöhungsverlangen ist zugleich ein kleiner Belastungstest für das Mietverhältnis; in den meisten Fällen unproblematisch, bei ohnehin wechselwilligen Mietern gelegentlich der Auslöser für einen Auszug.
Am Beispiel wird der Kalender greifbar:
| Station | Frist | Im Beispiel |
|---|---|---|
| Zugang des Erhöhungsverlangens | – | 15. September 2026 |
| Zustimmungsfrist des Mieters | bis Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang | 30. November 2026 |
| Neue Miete geschuldet | ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang | 1. Dezember 2026 |
| Klagefrist bei fehlender Zustimmung | drei weitere Monate | bis 28. Februar 2027 |
Auffällig: Ob das Verlangen am 1. oder am 28. September zugeht, ändert das Ergebnis nicht. Die Fristen rechnen in Kalendermonaten. Wer sein Schreiben Ende des Monats verschickt, verliert also nichts; wer es Anfang des Folgemonats verschickt, einen ganzen Monat.
Vier Wege, die Miete zu erhöhen – und wie oft sie zulässig sind
Die 15-Monats-Regel gilt nur für den ersten und häufigsten Weg: die Mieterhöhung ohne Modernisierung, also die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Daneben existieren drei weitere Mechanismen mit eigenen Taktungen:
| Weg | Wie oft möglich | Voraussetzungen | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete | wirksam frühestens alle 15 Monate | Textform, Begründung, Zustimmung des Mieters | § 558, §§ 558a, 558b BGB |
| Modernisierung | anlassbezogen, keine Sperrfrist zur letzten § 558-Erhöhung | abgeschlossene Modernisierungsmaß- nahme, eigene Kappungen | § 559 BGB |
| Staffelmiete | laut Vereinbarung, jede Staffel mindestens ein Jahr | schriftliche Staffelvereinbarung; §§ 558 bis 559b ausgeschlossen | § 557a BGB |
| Indexmiete | höchstens einmal jährlich per Erklärung | schriftliche Indexvereinbarung; § 558 ausgeschlossen | § 557b BGB |
Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex; ausführlich erklärt im Beitrag Indexmiete: Definition, Berechnung und rechtliche Grundlagen.
Ein fünfter Weg fehlt in der Tabelle, weil er keine Fristen kennt: die einvernehmliche Erhöhung. Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine höhere Miete schlicht vereinbaren (§ 557 Abs. 1 BGB) – jederzeit, ohne Sperrfrist und ohne Begründungsapparat. In der Praxis kommt das öfter vor, als man denkt, etwa wenn der Vermieter im Gegenzug eine Modernisierung im Bad zusagt. Die Bedingung liegt auf der Hand: Es funktioniert nur, wenn der Mieter mitzieht.
Was zwischen zwei Erhöhungen zählt und was nicht
Ein Detail, das viele Vermieter nicht kennen und das in beide Richtungen wirkt: Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten, bleiben bei den Fristen des § 558 Abs. 1 BGB außer Betracht (§ 558 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Das bedeutet zum einen: Eine Modernisierungsumlage im März setzt die Uhr nicht zurück. Die nächste Vergleichsmieterhöhung darf trotzdem kommen, sobald die 15 Monate seit der letzten § 558-Erhöhung abgelaufen sind.
Zum anderen: Auch der Mieter kann sich nicht darauf berufen, die Miete sei doch „gerade erst“ wegen der Betriebskosten gestiegen. Die Sperrfrist schützt nur vor zu dichten Anpassungen an die Vergleichsmiete, nicht vor den übrigen Erhöhungstatbeständen.
Wer beide Instrumente kombiniert, sollte allerdings sauber trennen und nacheinander erklären: Ein Schreiben, das Modernisierungsumlage und Vergleichsmieterhöhung vermischt, ist ein Klassiker unter den Formfehlern.
Mieterhöhung bei langjährigen Mietern
Wie hoch eine Erhöhung ausfallen darf, ist bei langjährigen Mietverhältnissen die eigentliche Engstelle. Die Antwort mit allen Rechenwegen steht in unserem Ratgeber zur Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung. Kurz gesagt: In Leipzig darf die Miete binnen drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, bundesweit um 20 Prozent.
Hier interessiert die zeitliche Seite und diese wird gern unterschätzt. Wer viele Jahre nicht erhöht hat, kann den Rückstand nicht in einem Schritt aufholen: Es gibt keinen Bonus für aufgesparte Erhöhungen. Die Sperrfristen gelten unverändert und die Kappungsgrenze deckelt jede einzelne Runde.
Ein Rechenbeispiel zeigt die Dimension. Ein Leipziger Vermieter hatte die Miete seit 2018 unverändert bei 600 € netto kalt belassen; die ortsübliche Vergleichsmiete lag inzwischen bei 750 €. Sein Plan, sofort um 150 € zu erhöhen, scheiterte gleich doppelt: Wegen der Leipziger 15-Prozent-Grenze waren zunächst nur 690 € möglich und bis zur Vergleichsmiete braucht es mindestens eine weitere Erhöhungsrunde, die frühestens Jahre später abgeschlossen ist. Aus einem gefühlten Nachholrecht wird so ein Fahrplan über mehrere Jahre.
Langjährig unveränderte Mieten sind also nicht nur eine Frage des entgangenen Ertrags. Sie legen den Eigentümer auch für die Zukunft auf einen langen Anpassungspfad fest – ein Punkt, der bei der Entscheidung „halten oder verkaufen“ regelmäßig übersehen wird.
Was in Leipzig und Sachsen gilt
Für das Verfahren selbst macht Sachsen keine Sonderregeln – Fristen und Form sind Bundesrecht. Drei Besonderheiten sollten Leipziger Vermieter trotzdem kennen:
Der qualifizierte Mietspiegel: Leipzig verfügt mit dem Mietspiegel 2025-2027 über einen qualifizierten Mietspiegel (Laufzeit bis 30. Juni 2027). Für das Erhöhungsverlangen ist er das Begründungsmittel der Wahl. Wichtig: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese Angaben im Erhöhungsverlangen selbst dann mitteilen, wenn er die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt (§ 558a Abs. 3 BGB). Wer den Mietspiegel schlicht ignoriert, riskiert die Unwirksamkeit des Verlangens.
Die abgesenkte Kappungsgrenze
In Leipzig und Dresden gilt die 15-Prozent-Grenze nach der Sächsischen Kappungsgrenzen-Verordnung, befristet bis zum 30. Juni 2027 – Details und Rechenbeispiele im Kappungsgrenzen-Ratgeber.
Das Umland ohne Mietspiegel
Nicht jede sächsische Gemeinde führt einen Mietspiegel. Grimma verzichtet beispielsweise ausdrücklich darauf. Dort bleibt der Rückgriff auf die übrigen Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB oder auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde (§ 558a Abs. 4 BGB).
Die häufigsten Fehler und was sie kosten
Ein unwirksames Erhöhungsverlangen ist kein Schönheitsfehler: Es setzt keine Fristen in Gang. Der Vermieter merkt das oft erst Monate später, muss neu erklären und beginnt wieder bei null. Diese Fehler sehen wir am häufigsten:
Keine oder untaugliche Begründungen
Ein Verweis auf „gestiegene Kosten“ oder „die Marktlage“ genügt nicht – das Gesetz verlangt eines der Begründungsmittel des § 558a Abs. 2 BGB.
Mietspiegel übergangen
In Leipzig müssen die Mietspiegelwerte der Wohnung auch dann mitgeteilt werden, wenn anders begründet wird (§ 558a Abs. 3 BGB).
Sperrfrist verrechnet
Maßgeblich für die Jahressperrfrist ist die letzte Erhöhung nach § 558 BGB, keine zwischenzeitliche Modernisierungs- oder Betriebskostenanpassung.
Falsche Form
Die mündliche Ankündigung im Treppenhaus ist keine Erklärung in Textform (§ 558a Abs. 1 BGB). Wer den Zugang nicht nachweisen kann, kann auch den Fristbeginn nicht nachweisen.
Vermischte Erhöhungen
Vergleichsmiete und Modernisierungsumlage in einem unsortierten Schreiben sind für den Mieter nicht nachvollziehbar und für Gerichte oft gleich ganz unwirksam.
Klagefrist verpasst
Bleibt die Zustimmung aus, hat der Vermieter nur drei Monate für die Klage (§ 558b Abs. 2 BGB). Danach hilft nur ein neues Verlangen – mit neuen Fristen.
Ein typischer Fall aus Leipzig
Nehmen wir den Vermieter aus dem Beispiel oben – 600 € seit 2018. Verliert er Zeit, dann meist nicht durch die Fristen, sondern durch die Form: Nennt sein erstes Schreiben zwar die gewünschte neue Miete, aber kein Begründungsmittel im Sinne des § 558a BGB, ist das Verlangen unwirksam und setzt keine einzige Frist in Gang. Bis der Fehler auffällt und ein formal sauberes Schreiben nachgeschoben ist, verschiebt sich das Wirksamwerden um Monate – bei 90 € Differenz pro Monat ein teures Lehrgeld. Unsere Empfehlung lautet deshalb: Bereits das erste Schreiben sollte so formuliert sein, dass es einer gerichtlichen Prüfung standhält. Meistens muss es das nicht. Aber es kann.
Checkliste: Bevor Sie das Erhöhungsverlangen absenden
- Liegt die letzte Erhöhung nach § 558 BGB mindestens ein Jahr zurück?
- Ist die Miete beim geplanten Wirksamwerden 15 Monate unverändert?
- Erklärung in Textform verfasst – und der Zugang ist nachweisbar?
- Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB benannt (in Leipzig: Mietspiegelwerte angegeben)?
- Höhe geprüft: Vergleichsmiete und Kappungsgrenze eingehalten? (→ Kappungsgrenzen-Ratgeber)
- Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen getrennt gehalten?
- Kalendermonate richtig gerechnet – Zustimmungsfrist und Wirksamwerden notiert?
- Klagefrist im Kalender, falls die Zustimmung ausbleibt?
Häufige Fragen zu Fristen und Ablauf
Um wie viel Prozent darf die Miete auf einmal erhöht werden?
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, gedeckelt durch die Kappungsgrenze: bundesweit 20 Prozent in drei Jahren, in Leipzig und Dresden 15 Prozent. Die Rechenwege stehen im Ratgeber zur Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung.
Wie viel Zeit muss zwischen zwei Mieterhöhungen liegen?
Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen; wirksam wird die neue Miete frühestens 15 Monate nach der letzten (§ 558 Abs. 1 BGB). Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen bei diesen Fristen nicht mit.
Kann der Vermieter ohne Grund die Miete erhöhen?
Einen besonderen Anlass braucht er nicht, wohl aber eine Begründung: Das Verlangen muss auf ein Begründungsmittel wie den Mietspiegel gestützt werden (§ 558a BGB) und der Mieter muss zustimmen. Ohne Begründung ist das Verlangen unwirksam.
Ist eine Mieterhöhung alle zwei Jahre erlaubt?
Ja. Wer alle 24 Monate erhöht, hält die 15-Monats-Frist ohne Weiteres ein. Begrenzt wird er dabei durch die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze, nicht durch den Kalender.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Dann kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Verstreicht auch diese Frist, muss er von vorn beginnen – mit einem neuen Verlangen und neuen Fristen.
Reicht eine E-Mail, oder muss die Mieterhöhung unterschrieben sein?
Die Textform genügt (§ 558a Abs. 1 BGB, eine E-Mail ist ausreichend, eine eigenhändige Unterschrift nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass der Zugang beim Mieter im Zweifel bewiesen werden kann.
Darf ein neuer Eigentümer sofort die Miete erhöhen?
Nein. Der Erwerber tritt in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 Abs. 1 BGB) – einschließlich aller laufenden Fristen. Möchte er die Wohnung selbst nutzen, gelten die Regeln der Kündigung wegen Eigenbedarf.
Was gilt bei einer Indexmiete?
Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex und darf per Erklärung in Textform angepasst werden, wobei sie jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss; Erhöhungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen (§ 557b BGB). Ausführlich: Indexmiete: Definition, Berechnung und rechtliche Grundlagen.
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Über den Autor
Maximo ist Geschäftsführer und Gründer der Heimat Makler GmbH. Er begleitet seit über zehn Jahren Eigentümer und Kapitalanleger auf dem Leipziger Wohnimmobilienmarkt – von der einzelnen Eigentumswohnung bis zum Mehrfamilienhaus.
Quellen und Stand
- § 557, § 557a, § 557b, § 558, § 558a, § 558b, § 561, § 566 BGB – gesetze-im-internet.de
- Sächsische Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. Juni 2025 – revosax.sachsen.de
- Stadt Leipzig: Leipziger Mietspiegel 2025–2027 – leipzig.de
Alle Angaben mit Stand: August 2026. Zuletzt geprüft am 25. August 2026.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Rechtsstand vom 25. August 2026 wieder. Er stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar und kann eine Prüfung Ihres Einzelfalls nicht ersetzen. Gesetze, Verordnungen und Rechtsprechung ändern sich; für Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit können wir keine Gewähr übernehmen. Bitte lassen Sie Ihre persönliche Situation von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.
